Hoy, por hoy, el mercado inmobiliario industrial en México muestra una importante oportunidad para la inversión, la cual se ha venido acelerando debido al boom de Nearshoring. El mercado inmobiliario industrial en México se presenta como el de mayor tamaño de América Latina, con alrededor de 73 millones de m2 durante 2022, posicionándose por arriba de mercados como Brasil, Perú, Argentina y Colombia, debido al alto potencial de desarrollo y los factores económicos que hacen atractiva la inversión.
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¿Qué es el nearshoring?
La palabra "nearshoring” se encuentra presente en todo el sector de la construcción de parques industriales, generando empleos y propiciando la llegada de empresas extranjeras dispuestas a invertir dinero en el país con la intención de impulsar el desarrollo de las comunidades y sus habitantes.
De acuerdo con estimaciones del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), las oportunidades de nearshoring en el mediano plazo para Latinoamérica alcanzarán los 78 mil millones de dólares en nuevas exportaciones de productos y servicios, en dónde México estaría llevándose 35 mil 000 millones de dólares, para consolidarse como uno de los mayores beneficiarios de este fenómeno en la región.
Impacto del nearshoring en México
El caso con mayor atención mediática en el país, es precisamente el de la instalación de la planta de Tesla en México, propiciando la competencia entre varios estados del país como Hidalgo, Estado de México y Veracruz, para que al final Nuevo León resultara como la sede de dicha gigafábrica.
Ante este revolucionario boom, el reto para México en el segundo semestre del 2023 será la escasez de espacios industriales que comienza a acentuarse, especialmente en los mercados de la frontera norte, los cuales han tenido la mayor demanda ante el efecto del nearshoring.
La importancia de analizar la compra de un terreno industrial
Cabe señalar que, en algunas ocasiones, ante la demanda, en lugar de hacer una buena inversión, las empresas compran terrenos que no tienen el valor que prometieron o no están debidamente reglamentados. Por eso, en esta ocasión te vamos a enlistar los puntos más importantes que se deben tomar en cuenta a la hora de comprar un lote industrial.
¿Qué es un terreno industrial?
Un terreno industrial es el espacio ideal que cuenta con el tipo de uso de suelo destinado a industrias, cuyo permiso de uso necesita de especificaciones especiales, los cuales van desde el tamaño hasta la ubicación y te brinda la oportunidad de construir centros de almacenamiento, fabricación, distribución y oficinas. Incluso, estos espacios son perfectos para empresas que buscan dar el paso en el desarrollo y crecimiento de la compañía.
Consultando a algunos especialistas, Francisco Tijerina, Director de Desarrollo de Negocios de ESCALA, nos compartió lo que debemos tomar en cuenta en la compra de terrenos industriales ahora en esta nueva era del Nearshoring, en donde la competencia por terrenos era de esperarse. La construcción de un parque industrial genera importantes ventajas, que varían en relación al tamaño y especificaciones propias del proyecto.
Plusvalía
Debes de analizar qué te ofrece el terreno industrial que te están vendiendo. Pueden ser cosas mínimas, los cuales van desde servicios básicos hasta vialidades o infraestructura pertinente. Todo lo que le agregue valor actual y a futuro.
Ubicación
Tienes que escoger estratégicamente. Los dueños de las empresas no deben irse por lo más barato sino por lo que realmente necesite la compañía. ¿El terreno considerado está cerca de vialidades principales? ¿Está cerca de puertos o aeropuertos, por si se requiere exportar a otros países? La ubicación está ligada a la plusvalía, así que debe escogerse bien para que en el futuro el valor del terreno incremente.
Uso de suelo
Para el tipo de actividad industrial, este punto es básicamente vital. Asegúrate que el terreno cuente con todos los permisos necesarios. De acuerdo con la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015), un parque industrial es un terreno delimitado que cumple con los siguientes criterios:
- Cuenta con título de propiedad, permisos y diseño para la operación de plantas de manufactura o centros de distribución. Se ubica cerca de las principales rutas de comercio y de zonas urbanas para facilitar el acceso a los mercados, proveedores, mano de obra, servicios educativos, de vivienda y salud.
- Ofrece infraestructura y equipamiento para la industria, además de servicios básicos como agua, energía eléctrica, telecomunicaciones, gas natural, espuela de ferrocarril, plantas de tratamiento de agua, entre otros.
- Operan bajo un reglamento interno y tiene una administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante autoridades.
Infraestructura
También debes de tomar en cuenta que cuando se compra un terreno industrial, se deben tener algunas consideraciones para poder llevar a cabo actividades de transformación, manufactura o logística requieren de una infraestructura especializada.
Tamaño de los espacios
Contar con un desarrollo de gran tamaño es primordial para aquellas empresas que usan maquinaria de gran tamaño al ejercer sus actividades.
Servicios adecuados
A diferencia de las empresas comerciales, algunos tipos de máquinas necesitan cargas de voltaje superiores y un correcto control de acceso, en especial a áreas restringidas en las que se maneje material peligroso o sean zonas de alto riesgo.
Sistemas de logística
Las empresas que además de producir, distribuyen, necesitan de amplios espacios para bodegas y para maniobrar camiones de transporte de materiales y productos.
Seguridad
Este es un elemento que siempre debe considerarse para mantener resguardadas las operaciones de la empresa, y tan importante es la seguridad interna del personal, como externa. Debe de contar con una caseta en la entrada del lote ayudará a evitar cualquier inconveniente en materia de seguridad. Es muy importante investigar si la zona en la que quieres comprar ha sido víctima de algún desastre natural: inundaciones, derrumbes, entre otros.
En conclusión, la demanda de los espacios industriales en México en esta era del nearshoring se concentra en la fabricación y manufactura de productos, con cerca del 32 por ciento del total del inventario. En segundo lugar se encuentran los espacios destinados a logística, con aproximadamente el 31 por ciento del total de m2 industriales y la industria automotriz representa 14 por ciento del total del inventario.